Soluciones para el promotor, una aproximación.

Con la crisis observamos cada vez con mas frecuencia que los comerciantes cuando tienen un genero que no tiene salida le rebajan el precio, hay ofertas en todos los sectores, los bancos con las viviendas, los comercios de electrónica, el sector del automóvil, la ropa etc.…

Cuando se hacen rebajas y el precio es el adecuado, a veces se forman colas de compradores que se lo llevan todo en una tarde.

Con ello se consigue dar salida a los artículos que se fabricaron o se compraron de mas en un error de calculo y a la vez, recuperar unos recursos muy necesarios para iniciar nuevas adquisiciones, para  emprender  nuevos negocios, con ello las empresas se dotan de liquidez para atender los futuros pagos, para empezar la nueva temporada, para hacer caja.

Una buena gestión comercial es beneficiosa para el empresario que recupera la inversión y también lo es para el consumidor, que obtiene bienes y productos a un mejor precio.

Ningún buen gestor de patrimonios o de empresas tendría hoy inmovilizado un bien por la cabezonería o el empeño de venderlo a un precio en concreto.

Mas absurdo seria que ese inmovilizado le impidiera atender sus pagos y nadie entendería que las autoridades promovieran esas actitudes en perjuicio de la comunidad.

Es absurdo que los vecinos de un gran almacén tengan que vivir con molestias y  precariamente por que el Carrefour no quiere dar salida a sus stocs, que haga rebajas y si no salen, que lo rebaje mas, no creo que nadie perdiera el tiempo en un ayuntamiento  para tratar del tema..

En  nuestro caso nos encontramos en la situación similar  donde  un emprendedor o promotor que lleva mas de 25 años con un inmovilizado (parcelas) al que no le da salida, los motivos pueden ser de diversa índole, una de ellas, la mas  evidente, es la presentación, el envoltorio se ha deteriorado con los años y su aspecto no es atractivo para un comprador cada día mas informado, culto y exigente.

Estas parcelas como todo, tienen salida, es cuestión de precio.

A veces hay personas que me hablan de la necesidad de darle  una solución al promotor, tampoco entiendo por que motivos hay que dársela. Normalmente la propuesta consiste en que él, causante del problema pueda pagar en especias y los demás propietarios lo hagamos en efectivo, una barbaridad que si alguien lo intentara tendría que  explicárselo con mas detalle al fiscal anticorrupción.

No soy yo nadie para decirle que tiene que hacer con sus propiedades ni es esa mi intención, lo que pretendo con el comentario es que nos demos cuenta que soluciones las  hay y que dependen únicamente de su voluntad, que no hemos de vivir precariamente todos por la comodidad, la desidia, las ganas de fastidiar, la estupidez o los líos de unos pocos.

En todo caso no se debería permitir que las soluciones a los problemas a la comunidad se vean afectados por la mala cabeza, las filias o las fobias de nadie, ni hacer distinciones entre un propietario rencoroso y follonero y otro.

Una solución rápida: el promotor pone a la venta las parcelas que tiene, al precio de una plaza de parking, si tiene 80 y las vende a 20.000 euros cada una, se va con 1.600.000 euros y como no tiene parcelas ya no tiene problemas ni tiene que pagar nada de urbanización.

Si las vende a 60.000 euros se va con 4.800.000 euros limpitos el pobrecito, sin costes de urbanizar.

Hay más soluciones que no aburriré en su detalle, buscando  el lógico incremento en el precio, tal vez menos rápidas y más elaboradas pero por dar un dato, 150.000 Euros por parcela  que no es nada caro, con las calles acabadas son 12.000.000 de euros, que  se llevaría un  pobrecito que va predicando su miseria e insolvencia.

Ahora lo que tienen son problemas con tendencia a empeorar  y mala sangre.

Soluciones las hay, requieren primero voluntad, luego un poco de imaginación y ponerse.

Todo es muy simple el camino esta trazado solo hay que seguirlo, en otros municipios lo solucionan, no hay que  ir muy lejos, Argentona o  Arenys de Munt, vecinos nuestros.

Si quiere especular, que especule, si defiende sus intereses, lo veo la mar de bien, si se forra con el agua, que le dure muchos años, hace muy bien en aprovecharse.

Lo que no entiendo es como los dos últimos alcaldes que hemos tenido han permitido que lo haga en perjuicio de la comunidad, con el amor que le tienen ellos al pueblo y el afán de este ultimo por el bienestar de las personas.

 Aquí hay demasiadas situaciones incomprensibles que se tornan razonables transparentes y del todo lógicas cuando introduces el soborno o la corrupción como hipótesis de trabajo.

Licencias YA.

Cuando se hace un proyecto de reparcelación es lógico que se suspendan las licencias de obra, la reparcelación esta pensada para eso para volver a parcelar, es un instrumento de urbanismo donde cada propietario aporta su parcela que pasa a ser una parte de otra mayor.

Luego al re parcelar, unas superficies son calles, otras servicios, otras zonas verdes y otras solares edificables.
Estos solares edificables son los que proporcionan un provecho económico a los propietarios.

Al final de la reparcelación lo que se reparten es ese aprovechamiento, que esta en función de la aportación o los acuerdos iniciales.

Durante el proceso los gastos por cualquier concepto se reparten también en proporción a ese porcentaje de reparto o beneficio.

Es lógico entonces que al re parcelar no se pueda edificar ya que hasta que finalice el proceso cada propietario lo es de un porcentaje, pero no de un terreno en concreto.

Esa es la teoría.

Nuestra realidad es que la reparcelación ya estaba hecha, puesto que están claramente definidas las calles, las zonas verdes las de servicio y los solares edificables, todo se ha hecho siempre siguiendo una planificacion o acuerdo inicial entre el ayuntamiento y el promotor. En nuestro caso la reparcelación no supone ningún cambio en la composición ni en el reparto de las parcelas, al hacerlo se ha comprobado que las modificaciones son mínimas y se conocen con exactitud.

No deja de ser un simple reparto de cargas en función de la edificabilidad ya conocida de cada solar que al no tener la figura juridica especifica han tomado la mas parecida.

Así pues una vez el ayuntamiento ya tiene todas las cosas claras, no veo ningún motivo para continuar con la suspensión de licencias de obra puesto que es una medida que perjudica a todos y no beneficia a nadie.

Perjudica al ayuntamiento que pierde unos ingresos por licencias que hoy le serian muy necesarios y perjudica a los propietarios porque la medida no tiene ningún sentido ni utilidad practica.

Si tenemos en cuenta que la necesidad y la excesiva duración de la suspensión lo único que ha conseguido es que mucha gente siga construyendo sin pedir licencia, al final a quien perjudica es a los de siempre, a los que son escrupulosos cumplidores de las normas.

Que tal si dejamos de torturar a los vecinos de can Canyamars con medidas sin sentido injustas e innecesarias y vista la incapacidad del equipo de gobierno para dar solución a los problemas, no nos crean de nuevos, ni empeoramos la vida y el patrimonio de unas personas que su único error fue pensar que venían a vivir a un municipio serio.

Seria una contribución importante a la mejora de la economía y una ayuda a la reducción del drama del paro que tanto preocupa a nuestros gestores.
Brotes verdes y sin gastar un euro.

Can Canyamars, hoja de ruta.

Para arreglar las deficiencias que tenemos en can Canyamars el futuro alcalde o regidor de urbanismo tiene a mí modesto entender algunas soluciones que dependen únicamente de su voluntad.

Si tiene ganas de trabajar hay una que es la más beneficiosa para los vecinos, la que considero más justa y que se puede explicar mejor ya que por mucho que lo disfracen, son las deficiencias y la desidia de la administración la que ha creado el marco legal y las condiciones que nos han llevado a la situación actual.

Esta actuación seria una manera de reparar en parte las barbaridades que se han hecho hasta el momento y las molestias que aun hoy padecemos.

El text refos de la vigente ley de urbanismo de Catalunya en su art 9 dice textualmente

Article 9

Directrius per al planejament urbanístic

1. Les administracions amb competències en matèria urbanística han de vetllar perquè les determinacions i l'execució del planejament urbanístic permetin assolir, en benefici de la seguretat i el benestar de les persones, uns nivells adequats de qualitat de vida, de sostenibilitat ambiental i de preservació enfront els riscs naturals i tecnològics.
2. 
   

Asimismo el artículo 29 de la ley de urbanismo da la condición de solar a aquellos calificados de suelo urbano que sean aptos para la edificación.

Bien, la urbanizacion suelo urbano lo es por que cumple con los requisitos del artículo 26 de la misma ley y por sentencia judicial firme, no recurrida.

Y apto para la edificación lo debe ser porque así lo ha reconocido el ayuntamiento al dar todas las licencias de edificación y las correspondientes cedulas de habitabilidad a las centenares de viviendas, casas apareadas y edificios de tres plantas a negocios y equipamientos que están en el ámbito que tratamos, que si no lo fuera no habria dado las licencias y certificado el final de la obra con todas las bendiciones y sin ninguna objecion.

Con una interpretación diferente a la actual y con el objetivo de cumplir el articulo citado art. 9 por lo que hace a la seguridad, bienestar y niveles de calidad de vida de las personas , bien se puede admitir la realidad, que no es otra que las obras están hechas ( mal hechas) pero hechas , recepcionar la urbanización al ser suelo urbano ( por sentencia judicial ) consolidado, ya que cumple la definición que hace la ley en su articulo 30 ( por favor leerlos) y efectuar las obras que considere necesarias mediante contribuciones especiales que pagarían los propietarios.

Una vez asumida la urbanización por el ayuntamiento, este sistema permitiría hacer parte de obras con subvenciones y ayudas procedentes de otras administraciones, no es mas que la manera como se esta haciendo en can Massuet, ellos pagaron en su momento una parte de las obras y ahora se van reparando las deficiencias (principalmente de saneamiento) con dinero publico procedente de otras administraciones.

Esto permitiría integrar la mejora de la urbanización con la del conjunto urbano de Canyamars, algunas obras como las de la red de agua o alcantarillado se podrían proyectar con una visión integral ya que el resto del núcleo tiene también carencias muy importantes en los dos puntos.

Esta interpretación no es más complicada o irrealizable para el ayuntamiento que las que han permitido que se pueda construir el doble de lo inicialmente previsto en la promoción que hace construcciones Molina en los terrenos de la bomba.

Y supera en mucho la justificación del esfuerzo acometido para conseguir la construcción en una cantera en fase de recuperación de una planta de almacenaje y tratamiento de escorias de incineradora, donde hay que recalificar como industrial un corredor biológico, a pesar que esta previsto dar el permiso sin instalación de agua o alcantarillado y que solucionan el suministro de electricidad con un generador de gasoil, incumpliendo a la vez descaradamente el programa de restauración de la cantera.

La apelación al interés publico de la planta ( ver convenio ) por la creación de puestos de trabajo ( 3 ) y la renta posterior que proporciona al ayuntamiento, hace que la recepción de la urbanización con los mismos argumentos este infinitamente mas que justificada ya que tanto los puestos de trabajo que crea, como la renta que proporciona posteriormente al municipio supera en mucho la aportación de la planta, hay que valorar también los efectos y las sinergias positivas que tiene para el resto del núcleo de Canyamars que avanza a la degradación y ha ido perdiendo los servicios y comercios que tenia antes.

Excusas para no hacerlo, ya sabemos que encontraran las que quieran, pero por cada excusa les podemos dar dos argumentos, solamente es necesaria la voluntad, como demuestran los casos que cito, donde las actuaciones por parte del municipio son de mucha mas difícil justificación y favorecen claramente unos intereses particulares , esta tiene de positivo que beneficia a un colectivo de ciudadanos del municipio mucho mayor y menos afortunados económicamente.

Con esta solución los propietarios del polígono B en la practica no tendrían carga alguna, y los del A la verían disminuida significativamente con lo que también se ahorran la conflictividad, la dificultad del pago y la impopularidad de las medidas actuales en la zona más poblada y de más difícil justificación con los argumentos actuales, tan alejados de la realidad.

Hay otra manera mas simple con menos males de cabeza para el nuevo alcalde que es la que seguía el actual equipo, un proyecto de obras donde se especifican las que son legalmente necesarias para que el ayuntamiento lo asuma (proyecto de urbanización), le dan un tratamiento como si fuera una promoción privada de nueva creación ( que no lo es ) ( con el peligro de reclamaciones millonarias por parte del promotor).

Y redactando un proyecto de reparcelación o reparto del coste entre las distintas propiedades en función del beneficio que cada uno recibe , puede venir determinado por la superficie del solar o la edificabilidad, ninguna de las dos da resultados muy diferentes puesto que la una es función de la otra.

Esta opción no es incompatible con la solicitud de ayudas o convenios que traigan recursos de fuera del municipio, solo los puede pedir el ayuntamiento y en el caso de que no lo haga irán los recursos van parar a otros municipios.

Tal vez el momento económico actual pueda plantear problemas al ayuntamiento por la mas que probable posibilidad de que la herencia no asuma inicialmente el coste de las obras, las dos opciones después de ofrecerles todas las posibilidades y facilidades, pueden tener el coste político de tener que embargar alguna propiedad que no atienda sus obligaciones, considero que el coste político se compensa con la creación posterior de equipamientos tan necesarios en el núcleo, la dificultad en el pago es mayor cuanto mayor es su importe, disminuir este ayuda a la solución.

La temores de los retrasos se resuelve a mi entender de varias maneras, una, la mas sencilla es la articulación de mecanismos para el cobro y pago con entidades financieras, esto no es la primera vez que se hace, hasta los promotores inmobiliarios trabajan sin dinero, además las administraciones publicas acceden al crédito en condiciones muy favorables, nada que ver con los créditos a los particulares, no voy a extenderme en el sistema pero no es ningún invento nuevo, los mecanismos financieros están ahí y si alguien quiere, en una entrada aparte los detallo, nunca será este el problema.

Al final el ayuntamiento siempre sale ganando, al moroso al primer día de retraso ya le cobran el 20% de recargo, muy lejos del coste de los intereses o la gestión.

Otra opción prudente es no hacer toda la obra de golpe, hay zonas donde no benefician a nadie o que no se ha hecho ni el trazado de las calles, se puede dejar este porcentaje de la obra en espera de cobrar el resto de contribuciones.

Todo esto da trabajo y preocupaciones, pero si uno se presenta para alcalde se supone que no lo hace para ir presumiendo por las fiestas o para sacarse un sobresueldo, uno se pone para solucionar problemas y aquí se pueden lucir bien las dotes de gestor.

Caso de enviarnos de nuevo los importes veríamos que estos se han reducido en mas de un 40%, en el polígono B superaria el 50%, el motivo,,, que se han descontado los errores del anterior proyecto donde en conjunto se nos cobraban 4 millones de euros que no procedían, (2.500.000 de iva duplicado, 1.000.000 de enderrocs duplicado y otros 650.000 en compensaciones).

Como ven las cantidades son mucho mas asumibles que las que enviaron, la dificultad esta en que el alcalde asuma el error del que todavía no han dicho nada, ninguna alegacion ha sido contestada, un silencio total este es a mi entender el motivo por el que no continúan, estan a la espera bien del olvido, bien de poder presentar por todo el pueblo la reduccion de las cuotas como un éxito de su gestión.

La verdad es que realmente a nosotros nos da igual, lo que no es de recibo es que nos hagan vivir un día mas en esta situación por estrategias políticas de salon que al final a pocos engañan.

El sistema seguido por el anterior equipo de gobierno es el mas probable que continúe el nuevo alcalde, ya lo tiene todo a punto y aunque solo fuera por seriedad de la institución, no esta bien que cada alcalde que llega nuevo se cargue lo que ha hecho el anterior, pero como ya nos han fastidiado tanto y la seriedad y el respeto ya lo han perdido engañándonos con este ultimo y alargando por motivos electorales una cosa que se podría hacer en dos o tres años a doce de momento , tenemos todo el derecho y la legitimidad del mundo a exigirles un trato mejor.

Y digo un nuevo alcalde porque este ha demostrado con creces su incapacidad e impotencia a lo largo de estos doce años, tiene otras cualidades que lo adornan, pero en la gestion de los problemas se evidencian con claridad sus carencias y su personalidad, en doce años con todo el apoyo y el asesoramiento de la Diputacion de Barcelona no ha sido capaz de sacar finalmente adelante un proyecto de urbanizacion y reparcelacion.

Lo que no debería hacer tampoco el nuevo alcalde es mandarnos a casa el FULL donde en artículos sin firmar nos insulta y nos ofende, decir que hará las cosas sin molestar a nadie es ofensivo cuando ves que gasta el dinero a capazos en orquestas, actos y obras la mayoría de las veces para cuatro amigotes, o ves que se tira el dinero en tonterías que se hacen, se deshacen y se reparan gastando el triple de lo necesario, si no quieren molestar a nadie una buena medida seria adecuarse el sueldo a la nueva situación esto al menos le daría autoridad moral al pedir sacrificios o negar servicios a las madres excusándose en la crisis.

Lo que no se debe hacer son comentarios como los que hace aqui o otros que luego con el tiempo tiene que borrar.

Ni basar sus decisiones en encuestas efectuadas en las fiestas mayores donde el riesgo de elevada ingesta etílica tanto en el entrevistador como en el entrevistado son elevados.

Lo que no debería hacer para justificar sus limitaciones es enfrentar a los núcleos dividiéndolos diciendo que lo que se gasta aquí se dejara de gastar en los demás, o asustar a la gente con que después de can Canyamars van a venir los de can Bruguera o les costas d’en Guinart a pedir lo mismo, a nadie le duele que se solucionen los problemas.

No debería engañar con promesas de ayudas inexistentes para la mayoría.

No debería hacerlo por que pierde el respeto de la gente

No debería ocultar los verdaderos motivos de sus actos, ni asustar con que seria la ruina del ayuntamiento, no se cansa de repetir que el ya se lo encontró en ruinas y desde esa ruina que nunca habíamos tenido tantas orquestas y cómicos en el pueblo, no será tan grave la cosa, de urbanizaciones se arreglan en todos los municipios y a la gente se la ve tan feliz.

No debería mentir antes de cada elección diciendo a veces que esto ya estaba a punto o la mas reciente prometiendo que la recepcionaría (ver el programa electoral), dejándonos luego colgados con excusas de mal pagador.

No debería mentir por que pierde la credibilidad y para llevar esto adelante, necesita la credibilidad y el respeto de sus administrados.

No debería ocultar a los vecinos los errores ni tampoco los problemas con que se encuentra, la gente ya es mayor y comprende las cosas, al ocultarles información la gente no acaba de entender los motivos del dispendio y siente que le estafan o le toman el pelo, los lleva con facilidad a las manos de agitadores o rivales políticos.

Los vecinos aquí hemos demostrado a lo largo de los años que somos razonables, que podemos hacer las cosas codo a codo, colaborando, que entendemos las dificultades, que aceptamos muchas cosas, lo que no nos gusta es que nos tomen el pelo, que nos mientan, que nos falten al respeto, que nos insulten, que nos desprecien.

Hemos de esperar que tipo de alcalde elige este pueblo, si uno de trabajador que busque lo mejor para las personas, uno que se limite a cumplir con su obligación, o uno liante y mentiroso, nosotros tendremos que aceptar esa decisión en la que podemos influir con nuestro voto.

Al final el alcalde que salga si es malo, bueno o liante, también lo será para todos.

Ya no me alargo mas espero que las dudas o desacuerdos se planteen en los comentarios de cualquier persona que tenga interés en comprender mejor nuestra problemática.

Dejo la problemática con el promotor para otra entrada.