El Sr. Jaume Botey des de fa més de 8 anys és el president de la Urbanització Can Ferraters U.A. T d’Argentona, com a tal va entrar fa dos anys de vocal de la junta de la Cambra de Parcel·listes Associació i des de fa pocs mesos n’és el nou president.
Per tant, és una persona que coneix de primera mà la problemàtica que tenim els parcel·listes i les dificultats que ens trobem les persones que ens fiquem en l’embolic d’intentar solucionar les complexes situacions acumulades al llarg dels anys.
La seva opinió es per a mi una referència de primer ordre
M’agradaria compartir amb vosaltres la conversa que hem tingut on l’hi he fet algunes preguntes que tenen relació amb la nostra problemàtica i que penso que ens poden aclarir moltes cosses del procés.
Es també bo per entendre que el camí per el que estem passant ara nosaltres ja l’han fet amb èxit abans altres comunitats.
Es una entrada llarga pro penso que es molt interessant i ens pot ser de molta utilitat.
En primer lloc voldria donar-li l’enhorabona i el suport en els reptes que té per davant que sabem no li seran gens fàcils.
Sr. Botey – Perquè?, una cambra de parcel·listes.
La nostra entitat data de l’any 1982 i va néixer de l’associació de diverses associacions de propietaris, juntes de compensació, etc que tenien una problemàtica comuna: aglutinaven propietaris que havien comprat una parcel·la i no disposaven dels serveis més bàsics, com poden ser l’aigua o la llum; ja que el promotor tan bon punt venia totes les parcel·les i recollia els diners per fer les obres d’urbanització es declarava el suspensió de pagaments, fallida o simplement desapareixia.
Arribat aquest punt, moltes urbanitzacions i parcel·listes van començar un llarg peregrinatge per tal d’aconseguir un bon assessorament jurídic, tècnic i administratiu que el portés a la recepció definitiva de les urbanitzacions i de les seves llars. Però com que els honoraris dels professionals sortien molt cars, finalment van decidir agrumar-se i van contractar el seu propi personal tècnic i jurídic, tot compartint les despeses que això significava.
Tanmateix, en el decurs d’aquests 25 anys la Cambra de Parcel·listes ha treballat un projecte associatiu orientat a la millora de les condicions de les urbanitzacions de Catalunya, amb mancances socials i urbanístiques, implantades als anys 60 i 70. Durant aquests anys hi van haver moments difícils, en els que el nom de la Cambra va quedar en entredit, però actualment estan superats i hem aconseguit ser escoltats i ben considerats tant per les diferents administracions (autonòmiques i/o locals), com pel poder legislatiu (Parlament i grups parlamentaris), com pels mitjans de comunicació.
La nostra màxima reivindicació ha estat promoure una llei que legalitzi aquestes urbanitzacions implantades de forma irregular i que encara continuen amb aquestes deficiències i, sembla, estem a punt de aconseguir-ho. Serà un primer pas, però el camí encara serà llarg.
Quines avantatges pot tenir per un parcel·lista individualment ser soci de la Cambra?
Per la simbòlica quota de 60 € anuals el parcel·lista individual, com a membre de la Cambra, formarà part d’una associació que defensa el seu dret a tenir una vivenda digna, amb tot els serveis socials i urbanístics coberts, i obtindrà de forma gratuïta assessorament jurídic telefònic durant tot l’any.
Igualment, la Cambra posa a la seva disposició, amb uns honoraris per sota dels del mercat: a) assessorament jurídic en totes les branques del dret, atesa l’ampliació de serveis que la nostra entitat va consagrar l’any passat; b) assessorament tècnic, pel que fa a la legalització de la seva vivenda, a l’establiment dels seu llindars; c) assessorament fiscal, en totes aquelles operacions que afectin al seu patrimoni, etc;
Tanmateix, de conformitat amb els nostres estatuts, el parcel·lista individual restarà subscrit al Butlletí bimensual (l’Infocambra), que l’informarà de totes aquelles mesures legislatives i subvencions que el puguin afectar; tindrà dret a assistir a els seminaris i/o col·loquis que es convoquin per a tractar temes sectorials; tindrà veu i vot a les assemblees generals de la Cambra; podrà presentar la seva candidatura per formar part de la seva junta, serà informat de la vida social de la nostra casa; i es beneficiarà d’unes condicions econòmiques especials en tot el que pugui encarregar-nos.
I a les associacions de propietaris quina utilitat pot tenir formar part de la cambra.
Aquesta pregunta voldria contestar-la amb les preguntes següents:
- I de que els serveix no ser-ho?
- Només un estalvi econòmic ?
- Quans anys fa que lluiteu, sols, per els vostres drets i encara esteu igual?
- Quan porteu gastat, per quasi res?
- No val la pena estudiar altres possibilitats, sense necessitat de deixar aparcades les que ja estan en marxar?
Per les entitats urbanístiques (juntes de compensació, entitats de conservació, etc) i les associacions de propietaris formar part de la Cambra, que vetlla per la defensa dels parcel·listes i la fi de les mancances que pateixen les urbanitzacions, considero que les avantatges són moltes; ja que, a més de tots el serveis que oferim a un parcel·lista individual, sempre ens tindran al seu costat a l’hora reivindicar els seus drets davant de les diferents administracions, amb la força que dona no estar sol
Tots els professionals de la Cambra, advocats, enginyers, comptables i administratius tenen una experiència contrastada en el món de l’urbanisme i orientaran a l’associació durant totes aquelles actuacions que siguin necessàries per aconseguir la seva finalitat, és a dir, ser recepcionats per l’Ajuntament. Alhora es consolidaran com a pont de diàleg entre l’administració local i els parcel·listes de la urbanització, per tal d’aconseguir la prompta resolució dels problemes.
La Cambra guiarà a les associacions en la seva àrdua trajectòria, des del moment de la seva constitució fins el moment de redacció dels projectes de reparcel·lació i urbanització i execució dels mateixos. I hem de destacar que no només podem oferir assessorament tècnic i jurídic, sinó que podem gestionar comptable i administrativament l’entitat, perquè compleixi amb la legalitat dels seus estatuts i amb les seves obligacions fiscals, tot aconseguint reduir el número d’impagats.
Amb la perspectiva de la nova llei d’urbanitzacions que el Departament de Política Territorial i Obres Públiques de la Generalitat està a punt d’entrar al Parlament, penso que a les associacions de propietaris se’ls farà indispensable agrupar-se, associar-se a la Cambra, que ja existeix i compta amb la força de la experiència i reconeixement institucional, o a algun altre tipus d’organització.
Només amb la unió aconseguirem ser escoltats si pensem que algun aspecte de la nova Llei es millorable i volem intentar que sigui modificada; aquesta unió serà imprescindible en el desenvolupament i aplicació de la llei.
Però, es que, quan entri en vigor la llei, hem de ser conscients que no tot es podrà resoldre immediatament, s’hauran d’establir unes prioritats i preferències, així com un ordre cronològic, i una de dues, o en parlem entre tots i a tots els nivells, per consensuar-ho, i en aquest supòsit, la força que donarà estar agrupat serà importantíssim, o es corre el perill d’entrar en una guerra entre comarques, municipis i dins d’aquests, entre les diferents urbanitzacions, que no beneficiaria a ningú.
Aprofitant la seva experiència i la visió de conjunt que té des de la seva posició a la cambra? Vostè creu que com a norma general els veïns poden tirar endavant sense l’ajut de les administracions o entitats amb molta experiència els complexos tràmits necessaris per tenir les urbanitzacions funcionant amb uns mínims.
És evident que per els veïns, ells sols, no és gens fàcil mantenir funcionant les urbanitzacions, depèn molt de la bona voluntat d’uns pocs membres de les juntes, que han de dedicar-hi molt de temps, robant-lo del seu descans i/o vida familiar, i moltes vegades sense l’agraïment dels seus veïns, això si no son directament criticats.
Però si es vol apuntar més amunt i és pretén començar els tràmits necessaris per que l’Ajuntament recepcioni definitivament la urbanització, ja és impossible que ho puguin fer sols.
Necessitaran envoltar-se de bons professionals que, no només els assessorin si no que estiguin en condicions de tirar endavant amb tot el procés urbanístic.
La Cambra aglutina una multitud d’urbanitzacions que ja ho han aconseguit i han estat recepcionades definitivament després d’anys de lluita i moltes d’altres que estan duent a terme tots els tràmits necessaris. Algunes en sistema de Cooperació, que vol dir que és l’Ajuntament el que lidera tot el procés, però moltes d’altres ho estan fent pel de Compensació
Sé de primera mà que aquelles urbanitzacions en que els seus parcel·listes tenen la convicció ferma que han de tirar endavant amb tot el procés urbanístic i que s’envolten de bons professionals són perfectament capaços d’executar les obres d’urbanització amb èxit.
A can Canyamars des del principi hem tingut clar que necessitàvem de les administracions, que al cap i a la fi eren les que ens havien ficat en aquest embolic, per sortir mos de la situació que ja portava 30 anys enquistada.
Creu vostè que es una bona opció o pensa que la creació d’una junta de compensació (de ser possible) hagués estat millor, més econòmica o més efectiva per els parcel·listes.
Una complicitat recíproca entre parcel·listes i administració local és imprescindible per tal de ser efectiva, sigui el que sigui el sistema, de Compensació o de Cooperació.
Com passa quasi sempre, els dos sistemes tenen les seves avantatges i els seus inconvenients, per un cantó és evident que, si l’Ajuntament té prou capacitat i voluntat per gestionar tot el procés urbanístic, per els parcel·listes resulta molt més senzill, només s’han de preocupar de pagar, però també pot resultar molt més lent i més car.
El que passa tot sovint és que, o l’Ajuntament és petit i no té mitjans econòmics ni recursos humans per gestionar-ho o els falta la voluntat real de fer-ho. En aquests casos no queda mes remei que fer-ho per Compensació.
Però, en tot cas, una relació directe durant la redacció dels projectes de reparcel·lació i urbanització i la col·laboració durant l’execució material de les obres, per tal que l’administració local sigui coneixedora en tot moment que les obres s’estan realitzant de conformitat amb els projectes aprovats pel propi consistori i amb completa normalitat, és imprescindible, de la mateixa manera que és molt important que els projectes siguin el més detallats possible, per tal d’evitar sorpreses durant l’execució de les obres i que repercuteixin en el preu final.
Ara tenim aprovat un projecte d’urbanització i a punt de aprovar inicialment un projecte de reparcel·lació que ens dirà a cada propietari quina quantitat hem de pagar per que l’ajuntament faci les obres i recepcioni la urbanització.
Tot això ho hem aconseguit sense cap despesa per els veïns dons es la administració municipal empaitada per els veïns la que ha liderat el projecte.
Des de la visió de conjunt que té i amb la seva experiència personal ens pot fer una valoració de la situació en la que ens trobem actualment.
En el vostre cas l’Ajuntament està actuant de promotor i s’encarrega de la redacció dels projectes i de la seva execució, repercutint tots els costos als propietaris. Esteu en un moment clau per a les vostres llars, perquè el projecte de reparcel·lació a part d’establir la quota provisional a pagar en concepte de despeses d’obres d’urbanització determina l’aportació de cada propietari, l’afectació per cessió a vialitat, zones verdes o per establiment de servituds de clavegueram, de pas, etc.
És en aquest moment en el que els parcel·listes poden formular les seves al·legacions al projecte si troben alguna cosa disconforme i han de vetllar perquè totes les dades personals i descriptives de la finca s’adeqüin a la realitat.
Pensa vostè que podem esperar que les administracions, ara o en un futur, col·laboraran econòmicament d’alguna manera significativa en les obres o les infraestructures necessàries per normalitzar les urbanitzacions.
Actualment el Govern de la Generalitat està redactant l’Avantprojecte de Llei de millorar de les urbanitzacions i un cop aprovada anirà acompanyada d’una doble línia de finançament amb una dotació econòmica d’un milió d’euros anual:
- Fons econòmic per a programes d’adequació: destinat a la seva redacció i execució dels Programes d’Adequació i a la creació de les Oficines Tècniques de Suport.
- Finançament de l’execució de les urbanització: suposa un conveni a tres bandes: ajuntament, Incasol i oficina de recaptació. L’Incasòl faria unes bestretes totals o parcials de les despeses necessàries per a l’execució urbanística de conformitat amb el programa d’adequació prèviament aprovat per l’administració local.
Hem de ser conscients que la degradació de les urbanitzacions prové de fa més de trenta anys, en els millors dels casos, i tota dotació econòmica que posin les administracions públiques a disposició dels parcel·listes és poca.
Tanmateix, cal que tots nosaltres fem pinya i reclamem a les administracions que acceptin la seva part de culpa en aquesta disbauxa urbanística i que donin el seu màxim suport a les urbanitzacions, posant les menors traves possibles a les urbanitzacions que intenten regularitzar la seva situació anòmala.
Per la seva experiència, quin és el cost mitjà total que acostuma a tenir un propietari d’una parcel·la de uns 800- 1000 m2 en aquets processos. (de principi a fi, amb despeses de gestió i legals).
El cost mitjà per propietari d’una parcel·la depèn de l’obra a executar si són simples millores o s’ha de reurbanitzar tot el sector i oscil·laria entre els 18.000€ i els 30.000€ a grosso modo. Tanmateix, és una quantitat orientativa perquè cada urbanització és un món i té les seves necessitats concretes atenent a la seva orografia i al seu històric.
Consultant la web de la cambra estem seguint l’evolució de la nova llei de millora d’urbanitzacions amb dèficits urbanístics, tinc la impressió que els ajuts aniran en la línea del que s’està fent aquí, és a dir crear un mar legal propici i ajudar als ajuntaments però fent pagar les millores integrament els parcel·listes? De quina manera ens pot afectar , en nostre cas concret aquesta llei.
La línia de finançament que hem comentat amb anterioritat és la que contemplava, en primera instància, l’Avantprojecte de Llei de millora de les urbanitzacions de baixa densitat.
La Cambra de Parcel·listes va presentar les al·legacions pertinents i reclamava ajudes directes als parcel·listes que han de fer front a unes quotes elevades, per sobre de les seves possibilitats.
En primera instància, sabem que el DPTOP va valorar positivament la nostra petició i que l’estava analitzant amb deteniment, per tal d’incorporar en la llei ajuts directes als parcel·listes, que tinguin fixada la residència a les urbanitzacions.
Tractant-se d’un projecte que s’està construint? Podem influir d’alguna manera els parcel·listes en el seu redactat final.
La Cambra de Parcel·listes en el decurs del temps s’ha consolidat com interlocutor directe entre parcel·listes i administracions públiques. Ara més que mai, la nostra entitat està reconeguda com a representant de tots els parcel·listes de Catalunya i està vetllant pels seus interessos davant del Govern de la Generalitat de Catalunya i dels grups parlamentaris.
S’acosta el moment de fer el màxim de soroll possible, a tots els nivells i per tots els mitjans que puguem ser capaços d’imaginar i, com ja he dit abans serà la unió i l’esforç comú el que ens donarà la força.
Associar-se a la Cambra de Parcel·listes, no només la farà més forta i més representativa, sinó que s’hi tindrà veu i vot, amb el que les vostres opinions i suggeriments poden entrar en aquestes negociacions i fer-les més efectives pels vostres interessos directes.
Res mes Sr Botey, agrair-li la seva dedicació a un problema cada dia mes greu que afecta a moltes famílies del nostre país.
Moltes gracies per la seva atenció.
